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2016年以來房地產(chǎn)行業(yè)的競爭從市場(chǎng)競爭、產(chǎn)品競爭，發(fā)展到了項(xiàng)目競爭和土地競爭。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)長持續(xù)生存要點(diǎn)就是決策錢、地、產(chǎn)品，怎么拓展項(xiàng)目？怎么找到資金？怎么在一、二線城市和核心城市或周邊城市，找到項(xiàng)目和土地資源。都是房企高管們每天在思考的問題，本課程2020年疫情后房地產(chǎn)企業(yè)如何投資拓展，結(jié)合當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境展開學(xué)習(xí)。

 

課程時(shí)間：2天

 

課程對(duì)象：房地產(chǎn)董事長，房企集團(tuán)中、高管，區(qū)域公司中、高管，項(xiàng)目投資拓展人員，財(cái)務(wù)管理人員

 

1. 學(xué)習(xí)和掌握中國房地產(chǎn)需要關(guān)注區(qū)域與城市，以及如何在這些區(qū)域和城市獲得項(xiàng)目；

2. 學(xué)習(xí)和掌握項(xiàng)目決策模型、要點(diǎn)，以及如何正確判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)和項(xiàng)目；

3. 學(xué)習(xí)和掌握從資本角度和財(cái)務(wù)指標(biāo)角度對(duì)項(xiàng)目做出正確研判；

4. 學(xué)習(xí)和掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)算模型、市場(chǎng)測(cè)算模型以及可行性研究報(bào)告撰寫；

5. 學(xué)習(xí)和掌握項(xiàng)目開發(fā)前中后期融資模式、項(xiàng)目研究和踏勘，以及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)與控制。

 

1 決策區(qū)域與城市

1.1 時(shí)刻關(guān)注三大灣區(qū)城市

1.2 重點(diǎn)關(guān)注中國9大城市群的20個(gè)都市圈

1.3 中小房企進(jìn)入核心都市圈及周邊城市的4種方法

1.4 中小城市項(xiàng)目投資的8個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)

1.5 抓住房地產(chǎn)周期性投資模式

2 決策項(xiàng)目與市場(chǎng)

2.1 城市規(guī)劃與區(qū)域規(guī)劃研究

2.1.1 城市規(guī)劃與區(qū)域規(guī)劃發(fā)展方向

2.1.2 實(shí)際規(guī)劃落地性論證

2.2 決策項(xiàng)目區(qū)域與地段

2.2.1 區(qū)域產(chǎn)業(yè)與人口特點(diǎn)

2.2.2 區(qū)域經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與未來發(fā)展方向

2.2.3 區(qū)域交通與配套現(xiàn)狀與未來發(fā)展

2.2.4 區(qū)域房地產(chǎn)政策

2.3 城市與區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究與決策

2.3.1 土地市場(chǎng)現(xiàn)狀與未來2-3年土地市場(chǎng)研判

2.3.2 房地產(chǎn)存量與去化周期

2.3.3 市場(chǎng)平均去化量與回款情況

2.4 項(xiàng)目決策指標(biāo)模型

2.4.1 項(xiàng)目核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)研究與規(guī)劃方案選型

2.4.2 城市地圖7個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)快速定位項(xiàng)目

2.4.3 商業(yè)項(xiàng)目與產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的決策指標(biāo)

2.5 項(xiàng)目測(cè)算與風(fēng)險(xiǎn)壓力模型

2.5.1 項(xiàng)目成本測(cè)算

2.5.2 項(xiàng)目可銷售回款預(yù)測(cè)

2.5.3 項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)與市場(chǎng)評(píng)估

2.5.4 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)評(píng)估

3 決策資金與財(cái)務(wù)指標(biāo)

3.1 資金指標(biāo)決策

3.1.1 資金方的合作方式

3.1.2 資金方投資偏好研究

3.1.3 資金回報(bào)要求與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

3.1.4 項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

3.2 項(xiàng)目財(cái)務(wù)核心指標(biāo)決策

3.2.1 項(xiàng)目內(nèi)部收益率IRR

3.2.2 項(xiàng)目“地貨”比

3.2.3 項(xiàng)目凈現(xiàn)值NPV

3.2.4 項(xiàng)目回款周期

3.2.5 項(xiàng)目利潤率

3.3 項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)和稅務(wù)選型

4 現(xiàn)場(chǎng)踏勘與市場(chǎng)調(diào)研

4.1 現(xiàn)場(chǎng)踏勘準(zhǔn)備

4.1.1 土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)調(diào)研

4.1.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

4.1.3 現(xiàn)場(chǎng)踏勘工具準(zhǔn)備

4.2 現(xiàn)場(chǎng)踏勘要點(diǎn)與指標(biāo)

4.2.1 項(xiàng)目地上物踏勘

4.2.2 項(xiàng)目地下初步地勘、文勘

4.2.3 周邊在建項(xiàng)目走訪

4.2.4 項(xiàng)目1-3公里半徑配套、交通等踏勘

4.3 市場(chǎng)調(diào)研

4.3.1 項(xiàng)目周邊主流產(chǎn)品研究

4.3.2 項(xiàng)目周邊項(xiàng)目去化情況和房價(jià)研究

4.3.3 項(xiàng)目周邊主力客戶群研究

5 房地產(chǎn)融資模式

5.1 土地前融

5.1.1 資金來源方向

5.1.2 融資模式與成本

5.2 代建融資

5.2.1 代建方背景與資金來源分析

5.2.2 融資模式與成本

5.3 銷售融資

5.3.1 融資模式與融資成本

5.4 合作融資

5.4.1 合作融資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

5.4.2 退出機(jī)制與融資成本

5.5 開發(fā)貸

5.5.1 開發(fā)貸條件與融資階段

6 可行性研究與項(xiàng)目結(jié)論

6.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究構(gòu)成

6.2 項(xiàng)目可行性研究數(shù)據(jù)與信息來源

6.3 可行性研究信息與項(xiàng)目投資決策關(guān)系邏輯

6.4 項(xiàng)目可行研究結(jié)論

6.5 項(xiàng)目投決流程與決策指標(biāo)

6.6 與企業(yè)內(nèi)部和外部同類型項(xiàng)目對(duì)比

6.7 將項(xiàng)目投決與結(jié)論作為出讓方談判要點(diǎn)

7 項(xiàng)目投資環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)控制

7.1 項(xiàng)目前期拓展階段風(fēng)險(xiǎn)控制

7.1.1 前期拓展工作成本控制

7.1.2 數(shù)據(jù)與信息完整性

7.1.3 土地/項(xiàng)目核心決策人的接洽

7.2 項(xiàng)目拓展中期談判階段的風(fēng)險(xiǎn)控制

7.2.1 明確政策性拿地返還時(shí)間和方式

7.2.2 明確土地款/收購款支付方式

7.2.3 明確拆遷與債務(wù)處理方式

7.2.4 明確地價(jià)與限購城市的售價(jià)

7.3 項(xiàng)目后期獲地階段的風(fēng)險(xiǎn)控制

7.3.1 報(bào)批報(bào)建方式與流程

7.3.2 開發(fā)中相關(guān)部門和單位的協(xié)調(diào)

7.3.3 預(yù)售條件與回款時(shí)間