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地塊投資培訓

【課程大綱】
一、地塊投資的時機選擇：宏觀環(huán)境分析與應對
1、當前房地產(chǎn)市場狀況和主要新政解讀（三條紅線/集中供地/貸款限制等）
2、區(qū)域（城市）營銷市場調研判斷及土地新政的變化
3、拿地“1拍3”后，房企財務、投資和業(yè)務運營的應對策略
4、投資拿地判斷宏觀經(jīng)濟形勢的幾個關鍵性指標

二、地塊投資的決策基礎：市場分析和預測（重點一）
1、地塊分析和土地市場分析
2、競爭樓盤分析
3、區(qū)域市場分析
4、市場分析要解決的主要問題：怎么在地塊選擇中找到三者均衡點
5、專案市場調研指引與項目策劃書要點
案例：地塊現(xiàn)場考察（及競品踩盤）的關注點

三、地塊投資的決策核心：產(chǎn)品規(guī)劃（重點二）
1.與自身企業(yè)產(chǎn)品密切相關的產(chǎn)品規(guī)劃模板的設計
2.如何進行概念規(guī)劃設計（強排規(guī)劃與土地指標）
（1）如何通過強排實現(xiàn)利潤*化
（2）如何做出高貨值的強排方案
（3）強排規(guī)劃的產(chǎn)品設計要點解析
3.產(chǎn)品規(guī)劃中企業(yè)的運營能力和銷售能力的因素
案例：最優(yōu)化強排方法的介紹和實踐評估

四、地塊投資的決策依據(jù)：運營計劃與資金籌劃（重點三）
1．項目建設計劃和運營管理要求
2．預估建設計劃和費用、預估銷售計劃和收入
3.項目財務指標分析（項目資產(chǎn)負債表/損益表/現(xiàn)金流量表等）
4．項目的土增稅等稅籌
5．滿足貸款要求可研報告和資金籌劃關鍵點
案例：運營的效益維度：如何判斷地價（土地溢價）的合理性

五、地塊測算的重難點：成本管理與測算技巧（重點四）
1．項目前期成本調研和成本構成
2．房地產(chǎn)投資收益分析:項目的靜態(tài)投資和動態(tài)測算
3.投資測算技巧及常見的成本管理問題
4.投拓老手的投資測算技巧與效率
案例：成本視角下的投前踏勘與測算
案例：房地產(chǎn)項目投資收益測算分析分析報告

六、思考與研判：（互動交流）
問題一：地塊投資的目標管理與項目定位
問題二：地貨比？還是杠桿比？地塊評估、投資測算的幾個關鍵數(shù)據(jù)
問題三：地塊投資的決策核心：土地研判的不同解法，市場定位和產(chǎn)品設計
問題四：地塊投資的動態(tài)數(shù)據(jù)：工程編排和融資計劃的數(shù)據(jù)取舍對地塊判斷的決策影響
問題五：地塊投資的市場實現(xiàn)：如何合理的預估和編排營銷計劃、現(xiàn)金回流回款計劃等
問題六：集合競價，地塊評判的動態(tài)競爭環(huán)境下的土地獲取測評

地塊投資培訓