課程描述INTRODUCTION
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培訓天數(shù)：日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
企業(yè)成本控制與風險管理
【課程背景】
房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，主要包括立項環(huán)節(jié)、規(guī)劃設計環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安環(huán)節(jié)、工程建設環(huán)節(jié)、預售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié)，項目清算環(huán)節(jié)等，各環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅、城建及附加等稅種，由于項目的稅收成本會影響項目的投資回報，而稅務事項始終貫穿其中，因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)運營成本的重要一環(huán)，有必要對房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的業(yè)務模式進行剖析，全方位的系統(tǒng)解決企業(yè)架構模式的稅負問題，讓企業(yè)用好各項稅收政策。
本課程將房地產(chǎn)開發(fā)流程分為前期開發(fā)階段、建設及銷售階段、交付及清算階段三大模塊，對涉及的一些稅務問題及改善和籌劃機會進行總結(jié)，抓住業(yè)務模式的稅收籌劃機會，更好地為房地產(chǎn)業(yè)務板塊發(fā)展制定戰(zhàn)略性規(guī)劃。
【課程收益】
以最快的速度深度解析*國家財稅政策，
熟悉房地產(chǎn)企業(yè)各個階段的風險識別及管理
站在企業(yè)戰(zhàn)略的角度進行企業(yè)整體的成本管控及稅務籌劃，規(guī)避稅務管理中的風險
從各大稅種入手，解密稅務籌劃中的關鍵點，助力企業(yè)降低稅務成本、管控稅務風險
【課程大綱】
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理方法?
1、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理目標與依據(jù)?
2、房地產(chǎn)企業(yè)財務成本控制與財務報表分析
（1）房地產(chǎn)立項環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制要點及案例
（2）房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)、財務管理環(huán)節(jié)的成本控制要點
（3）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營資金運作風險控制及案例
3、房地產(chǎn)成本開發(fā)的成本控制要點
4、房地產(chǎn)企業(yè)財務報表的編制技巧及結(jié)構分析
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算特點
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工業(yè)企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)及服務業(yè)的成本核算差異
2、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象如何設置？
3、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本核算需要注意哪幾個時點？
4、采購環(huán)節(jié)發(fā)生的共同成本費用的分攤方法
①在會計成本對象之間分攤
②土地增值稅清算單位之間分攤
③企業(yè)所得稅成本對象之間分攤
5、什么是合理的分攤方式？地方規(guī)定--河北層高系數(shù)法
三、房地產(chǎn)企業(yè)風險管理
1、房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風險
1）政策風險是首要風險
①行業(yè)政策
②稅收政策
③貨幣和金融政策
④價格政策
2）市場風險是核心風險
①土地供應
②居民家庭收入
③供應結(jié)構
④利率水平
⑤城市進入風險
⑥市場變化風險
3）財務風險是重要風險
①投資規(guī)模大
②融資風險管理能力
4）管理風險
①房地產(chǎn)行業(yè)參與主體眾多
②房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)繁復、參與者多、周期較長
③房企的經(jīng)營管理要求較高
2、房地產(chǎn)項目運作中存在的風險管理措施
1）因地因時制宜，踏好政策調(diào)控的節(jié)奏
2）重視市場風險，做好項目策劃和管理
3）建立財務預警機制，提升財務管理水平
4）適應轉(zhuǎn)型需要，創(chuàng)新開發(fā)經(jīng)營管理模式。
四、房地產(chǎn)企業(yè)預算管理
1、房地產(chǎn)預算的編制技術與方法及編制要領
1）房地產(chǎn)企業(yè)預算的編制總程序
①董事會根據(jù)長期規(guī)劃，提出一定時期的總目標,并下達規(guī)劃指標:
②各基層成本控制人員自行草編預算，使預算能較為可靠，較為符合實際:
③各部門匯總部門預算，并初步協(xié)調(diào)本部門預算，編制出銷售、生產(chǎn)、財務等預算
④預算機構審查、平衡各預算,匯總出公司的總預算:
⑤經(jīng)過公司總經(jīng)理批準，審議機構通過或駁回修改預算:
⑥主要預算指標報董事會和上級主管單位，討論通過或駁回修改:
⑦批準后的預算下達給各部門執(zhí)行
2）企業(yè)應按照生產(chǎn)經(jīng)營需要編制的預算內(nèi)容
①經(jīng)營預算——銷售預算、生產(chǎn)預算、費用預算
②財務預算——現(xiàn)金預算、預計利潤表、預計資產(chǎn)負債表
③資本支出預算——項目投資決策預算
五、房地產(chǎn)開發(fā)成本成本控制
1、 商品住宅開發(fā)成本構成
2、 在開發(fā)的全過程中嚴格控制建安成本
（1）以合同管理為手段，加強成本控制
（2）通過招標選擇監(jiān)理單位
（3）做好規(guī)劃設計階段的成本控制
（4）實行工程造價和設計方案相結(jié)合的設計招標方法
（5）要加強設計出圖前的審核工作
3、嚴格控制建安成本，降低工程造價
（1）嚴格進行工程招標，控制新開工程的造價
（2）合理安排施工順序，減少臨時費用
（3）建立工程洽商制度，降低工程成本
（4）嚴格控制材料、設備價格
（5）加強竣工結(jié)算的審核
（6）拆遷安置費用的控制
（7）貸款利息的控制
企業(yè)成本控制與風險管理
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- 胡冬梅